Das Wohnrecht in Österreich ist eine persönliche Dienstbarkeit. Es erlaubt dem Berechtigten in der Wohnung, dem Haus oder auch nur in Teilen einer Wohnung oder eines Hauses eines anderen zu wohnen. Es kann als Gebrauchsrecht oder auch als Fruchtgenussrecht verankert werden. Ein typisches Beispiel für die Festlegung eines Wohnrechtes ist die Schenkung von Immobilien von Eltern an ihre Kinder noch zu Lebzeiten. Mit der Eintragung des Wohnrechtes ins Grundbuch sichern sich so die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus. So gehört die Immobilie schon die den Kindern, ehe sie im Todesfall dem Erbrecht unterworfen werden wird.
Auch für Ehegatten kann ein Wohnrecht verankert werden. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn nur ein Ehepartner die Immobilie besitzt und dem Partner oder der Partnerin das Wohnrecht einräumt. Der Vorteil es eingetragenen Wohnrechtes liegt darin, dass die Person, der dieses eingeräumt wurde, nicht aus dem Haus bzw. der Wohnung vertrieben werden kann. Vor allem im Fall einer Scheidung kann dies sehr nützlich sein, denn eines ist sicher: ein Ehepartner wird die gemeinsame Ehewohnung oder das Haus früher oder später verlassen müssen. Mit einem dinglichen Wohnrecht hat man dann zumindest eine gute Verhandlungsbasis.
Oft kommt die Frage auf, ob Wohnrecht dasselbe ist wie Mietrecht, weil die Begriffe synonym verwendet werden. Dies ist nur in Teilen richtig. Das Wohnrecht dem Mietrecht im Mietrechtsgesetz (MRG) gleichgestellt. Damit verbunden sind dann auch alle Rechte und Pflichten, die für Mieter und Vermieter mit Abschluss eines Mietvertrages entstehen.
Die Rechte des Mieters werden durch das MRG besonders geschützt. Dies betrifft nicht nur die Kündigung des Mietvertrages, sondern auch den Zugang des Vermieters zur Wohnung. Ebenfalls auf das Wohnrecht laut MRG kann sich der Mieter beziehen, wenn es Streit um die Betriebskosten gibt. So kann er beispielsweise die Offenlegung der Rechnungen verlangen. Sprechen wir also von Wohnrecht in einer Wohnung, heißt das, wir sprechen vom Mietrecht.
Im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht, welches lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum gewährt werden kann
Überlassen Sie als Vermieter per Mietvertrag eine Wohnung, die Ihnen gehört, entsteht damit gewöhnlicherweise ein Gebrauchsrecht in Form eines Wohnrechtes. Es gelten die Bestimmungen des Mietrechts in Österreich. Untervermietung und Umbauten an einer Wohnung sind zum Beispiel nur mit Erlaubnis des Vermieters möglich. Überlassen Sie die Wohnung oder das Haus dem Mieter in Form eines Wohnrechtes, welches sich auf alle Teile eines Hauses bezieht und dem Wohnungsberechtigten die uneingeschränkte Nutzung zugesichert wird, liegt ein Fruchtgenussrecht vor. Umbauten und Weitervermietung sind möglich.
Sie als Vermieter haben durch den Mietvertrag Ihren Mietern ein Gebrauchsrecht eingeräumt, kein explizites Wohnrecht im Sinne eines im Grundbuch eingetragenen und notariell bestätigten Wohnrechtes. Kommt es bei Ihren Mietern nun zur Trennung, stellt sich die Frage, an welchen Teil des Ehepaares das Wohnrecht bei Scheidung an der Wohnung (im Sinne des Mietrechts als Gebrauchsrecht) übertragen wird.
Dabei ist in Österreich nicht entscheidend, wer als Hauptmieter eingetragen ist, sondern es gilt der Umstand des Bedarfes, wenn die beiden Eheleute keine Einigung erzielen können. Dann nämlich prüft ein Gericht, welchem der beiden Partner das Wohnrecht zugesprochen wird. Grundsätzlich wollen wir an dieser Stelle auf die beiden Fälle eingehen, die bei einer Scheidung für Sie als Vermieter hinsichtlich des Mietvertrages auftreten können:
Besteht ein gemeinsamer Mietvertrag, sind also beide Partner als Hauptmieter eingetragen, bleiben auch beide, nun ehemaligen Partner im Mietvertrag stehen. Daran ändert sich auch nichts, wenn ein Partner (zum Beispiel wegen des in Österreichs vorgeschriebenen Trennungsjahres) noch vor der Scheidung auszieht. Um dem Mietvertrag zu ändern, müssen alle drei Parteien, beide Hauptmieter und Sie als Vermieter, die Änderungen des Vertrages einstimmig beschließen.
Einigen sich die beiden Eheleute darauf, wer in der Wohnung verbleibt, können Sie den Mietvertrag auf diesen Partner abändern. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass Sie als Vermieter nicht zustimmen. Dann muss nach einer neuen Einigung gesucht werden, oder die Mieter treffen untereinander, zumindest eine vorläufige, schriftliche Vereinbarung. In dieser verzichtet ein Partner auf die Ausübung der Mietrechte und zahlt dann auch keinen Mietzins mehr. Allerdings ist er dann vielleicht nicht mehr seinem Partner gegenüber in der Mietzinspflicht, Ihnen als Vermieter gegenüber aber dennoch. Sie können in diesem Fall also auch die Mietzahlung beim Ex-Partner, der nicht mehr in der Wohnung wohnt, einklagen.
Können sich die beiden Ex-Partner nicht darüber einigen, wer in der Wohnung verbleibt und wer auszieht, bleiben beide bis zum rechtskräftigen Vertragsende in allen Pflichten des Mieters. In diesem Fall muss der Rechtsweg klären, wer in der Wohnung verbleiben darf. Dabei wird von einem Gericht geprüft, bei welchem Partner der dringlichere Wohnbedarf besteht. Zugrunde liegen dabei neben Alter, Berufstätigkeit, finanzielle Lage und Gesundheitszustand auch der Verbleib der gemeinsamen Kinder, wenn vorhanden. Ist die Vermögensaufteilung und damit auch das Wohnrecht bei Scheidung gerichtlich festgelegt, müssen Sie als Vermieter die gerichtlich beschlossene Änderung ohne Einspruchsmöglichkeit umsetzen.
Grundsätzlich kann ein Mieter, der bei Ihnen im Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen ist, nicht ohne Ihre Zustimmung die Wohnung weitergeben. Es sei denn, wir erinnern an unsere Ausnahme oben, dass Sie im nicht nur Gebrauchsrechte, sondern auch Fruchtgenussrechte gegeben haben. Zudem können Sie im Vertrag ein Weitergaberecht verankert haben. Allerdings greift bei Ehepaaren noch eine weitere Ausnahme. Ein geschiedener Ehegatte kann nämlich tatsächlich ohne Ihre Zustimmung in das Mietverhältnis eintreten. Das wird durch den MRG §12 für Lebende geregelt. Dies kommt aber nur zur Anwendung, wenn das Mietverhältnis voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt.
„(1) Der Hauptmieter einer Wohnung, der die Wohnung verlässt, darf seine Hauptmietrechte an der Wohnung seinem Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder Geschwister abtreten, falls der Ehegatte oder die Verwandten in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder mindestens die letzten zwei Jahre, die Geschwister mindestens die letzten fünf Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben.
Dem mehrjährigen Aufenthalt in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn der Angehörige die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat, beim Ehegatten auch, wenn er seit der Verehelichung, und bei Kindern auch, wenn sie seit ihrer Geburt in der Wohnung gewohnt haben, mag auch ihr Aufenthalt in der Wohnung noch nicht die vorgeschriebene Zeit gedauert haben. Der Eintritt in das Hauptmietrecht nach §§ 87 und 88 des Ehegesetzes wird dadurch nicht berührt.“
In der heutigen Zeit ziehen immer mehr Paare eine nicht eheliche Lebensgemeinschaft vor. Doch wie verhält es sich da mit dem Wohnrecht nach Scheidung? Die Regelung aus dem Mietrechtsgesetz, dass ein geschiedener Ehepartner die gemeinsame Wohnung übernehmen kann, gilt für unverheiratete Paare nicht. Es ist also nicht möglich, dass sich die beiden Partner gemeinschaftlich darauf einigen, wer in der Wohnung verbleiben kann. Dafür müssen im Mietvertrag gesonderte Regeln festgehalten werden. Es sei denn, Sie als Vermieter stimmen einer solchen Einigung nachträglich zu. Beachten Sie also bei der Errichtung des Mietvertrages, dass potentielle Mieter mit diesen Wünschen nach Sonderklauseln auf Sie zukommen könnten.
Lassen Sie sich am besten vor der Aufsetzung und Unterzeichnung des Mietvertrages durch einen spezialisierten Anwalt für Mietrecht beraten. Es ist im Fall einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft übrigens möglich, dass ein Partner, der als alleinige Hauptmieter eingetragen ist, den Ex-Partner sprichwörtlich vor die Tür setzt. Als Vermieter haben Sie nicht die Möglichkeit, eventuelle Ansprüche wie Mietzins, Betriebskostennachzahlungen oder Forderungen aus der Behebung von Schäden in der Mietwohnung an den ausgezogenen Partner zu stellen.
Zum Abschluss wollen wir noch auf das Wohnrecht bei Scheidung bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung eingehen. Sie denken vielleicht: Was hat das mit mir als Vermieter zu tun? Ganz einfach, wir wünschen es Ihnen natürlich nicht, aber Sie könnten auch betroffen sein. Was passiert mit dem gemeinsamen Haus bei einer Trennung? Können Sie das Haus bei einer Trennung einfach verkaufen? Muss der Partner aus der gemeinsamen Eigentumswohnung ausziehen, damit Sie sie weitervermieten können? Das sind nur einige Fragen, die auftauchen, wenn man eine Liegenschaft, eine Immobilie besitzt und die Trennung eintritt.
Häufig denkt man schon während des Lebens an den Tod und vor allem an die Versorgung der Hinterbliebenen. Daher ist es nicht unüblich, dass man seinem Lebenspartner bzw. der Lebenspartnerin ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie gewährt. Dieses sollte notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen sein, sodass der Hinterbliebene sein Recht dann auch durchsetzen kann. Ansonsten ist es nämlich nur ein Innenverhältnis zwischen den beiden Partnern, und rechtlich kaum durchsetzbar. Haben Sie also solch ein Wohnrecht hinterlegt und die Scheidung steht ins Haus, wird es äußerst schwierig, den Ex-Partner einfach vor die Tür zu setzen.
Das Wohnrecht erlischt bei Scheidung nicht und hält sogar selbst dann noch 30 Jahre an, wenn der Wohnberechtigte von seinem Recht gar keinen Gebrauch macht, also gar nicht in der Immobilie wohnt. Eine Möglichkeit, dennoch mit der Eigentumswohnung oder dem Haus keine (großen) Verluste zu machen, ist es, die Liegenschaften nicht zu verkaufen, sondern mit dem Ex-Partner einen angemessenen Mietzins auszumachen. Lassen Sie sich unbedingt von einem Fachanwalt beraten, wenn eine Scheidung ansteht und Sie eine Immobilie gemeinsam oder allein mit Wohnrecht für den Partner besitzen.
Eine Scheidung bringt für die Beteiligten eine Menge unangenehme Themen mit sich, unter anderem z. B. auch das Wohnrecht bei Scheidung, für den Fall, dass man gemeinsam eine Mietwohnung bewohnt hat. Hierbei spielen dann viele Faktoren in Bezug auf das Wohnrecht bei Scheidung eine Rolle, da neben dem Hauptmieter auch der Bedarf eine wichtige Rolle bei derartigen Entscheidungen spielt.
Für den Fall, dass man als Ehepaar bei Scheidung keine Einigung bzgl. des Wohnrechtes erreichen kann, ist es immer empfehlenswert, die Angelegenheit mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu besprechen. Dabei kann dieser im Einzelfall klären, wie die Rechtslage zum Mietverhältnis ist und wie der Bedarf anhand der persönlichen Situation der Partner zu bewerten ist. Hierbei sollte man sich im Vorfeld gut beraten lassen, um nicht später vor Gericht dann evtl. eine böse Überraschung zu erleben. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Wohnrecht bei Scheidung.
Finden Sie in unserer Anwaltssuche Ihren passenden Anwalt für Mietrecht
Finden Sie weitere Informationen rund um das allgemeine Mietrecht in Österreich
Einfach kostenlos unsere XX Checkliste downloaden
