Ehe wir uns mit den Grundlagen zur Wohnung untervermieten, den rechtlichen Belangen wie dem Vertrag und speziellen Formen der Untermiete beschäftigen, wollen wir ganz am Anfang erläutern, was Miete und Untermiete eigentlich bedeutet. Miete an sich definiert sich dadurch, dass eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Wohnung oder Teilen einer Wohnung vorliegt. Das unterscheidet sie grundsätzlich von einer Leihe. Eine Leihe oder Bittleihe liegt auch vor, wenn der Benützer oder die Benützerin der Wohnung nur die Betriebskosten, Strom und ähnliches, also die bei der Nutzung anfallenden Kosten trägt.
Damit eine Miete zustande kommt, muss also ein Mietzins erhoben werden. Dieser muss allerdings über zehn Prozent der ortsüblichen Mietzinse liegen, sonst liegt nur ein Anerkennungszins vor, und es kommt noch kein rechtsgültiges Mietverhältnis zustande. Wohnen also bei Ihnen zum Beispiel Familienangehörige, die sich nicht oder nur teilweise an den Kosten für die Wohnung und mit denen sie keine vertragliche Grundlage für die Nutzung der Wohnräume geschlossen haben, dann liegt kein (Unter)mietverhältnis vor.
Grundsätzlich ist eine Untervermietung immer dann unproblematisch, wenn der Hauptmieter eine ausdrückliche Erlaubnis des Haus- oder Wohnungseigentümers hat und weitervermietet. Dabei kann eine derartige Zustimmung zur Untermiete schon vorweg im Hauptmietvertrag erteilt werden oder aber auch erst später, z. B. unmittelbar vor der Untervermietung. Allerdings ist es in der Praxis häufiger der Fall, dass ein mietvertragliches Verbot der Untermiete ausgesprochen wird. Für den Fall jedoch, dass eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Haus- oder Wohnungsbesitzer nicht erteilt wurde, jedoch der Hauptmietvertrag auch kein Verbot der Untermiete enthält, gilt Folgendes:
Eine vollständige Untervermietung des Mietobjektes stellt im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einen Kündigungsgrund dar. Dabei kann der Hauptmietvertrag vom Haus- oder Wohnungseigentümer also gerichtlich aufgekündigt werden. Hierbei ist eine Kündigung auch dann gerechtfertigt, wenn die gänzliche Weitergabe des Mietobjektes durch den Hauptmieter unentgeltlich ist. Ein Kündigungsgrund ist nur ausnahmsweise dann nicht gegeben, wenn der Hauptmieter bloß vorübergehend abwesendist, z.B. für einen Auslandsaufenthalt oder zu Ausbildungszwecken und wenn von vornherein feststeht, dass der Hauptmieter in absehbarer Zeit wieder regelmäßig im Mietobjekt wohnen wird.
Ein teilweises Untervermieten des Mietobjektes ist im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes grundsätzlich zulässig. Nur für den Fall, dass hierdurch wichtige Interessen des Haus- oder Wohnungseigentümers dadurch verletzt werden, kann dieser die Unterlassung der Untermiete verlangen. Hierbei könnte dies beispielsweise gegeben sein, wenn der Untermieter dem Eigentümer bereits als problematisch aus einem früheren Mietverhältnis bekannt ist oder durch die teilweise Untervermietung eine Überbelegung der Wohneinheit entsteht.
Generell gelten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten sowohl für Haupt- als auch Untermietverträge meistens gesetzliche Mietzinsobergrenzen. Dabei kann dann der Eigentümer dem Hauptvermieter das Hauptmietverhältnis aufkündigen, wenn dieser vom Untermieter einen im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt. Relevant ist dies als Kündigungsgrund vor allem bei einer nur teilweisen Untermiete der Wohnung. Allerdings ist dieser Kündigungsgrund nur bei erheblichen Überschreitungen des zulässigen Untermietzinses gerechtfertigt gemäß § 26 Mietrechtsgesetz.
Im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes ist eine Untervermietung grundsätzlich zulässig, wenn sie nicht im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Ausnahmen gibt es auch hier nur wenn wichtige Interessen des Wohnungseigentümers dadurch verletzt werden. Allerdings gilt es zu bedenken, dass der gesetzliche Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes im Vollausnahmebereich nicht gilt. Da hierbei die mietvertragliche Gestaltung keinen Schutz vor einer Kündigung bietet, sollte der Hauptmieter vor jeder Untervermietung das Einverständnis des Wohnungseigentümers einholen.
Auch wenn ein Hauptmieter in erlaubter Weise untervermietet, kann es später zu Problemen kommen. Dabei hat sich der Hauptmieter das Verhalten des Untermieters zurechnen zu lassen und gegenüber dem Wohnungseigentümer zu vertreten. Für den Fall z. B. dass der Untermieter die Hausgemeinschaft stört, muss der Hauptmieter diesem Verhalten mit geeigneten Maßnahmen entgegenwirken, ansonsten er ansonsten Gefahr läuft, dass ihm das eigene Hauptmietverhältnis gerichtlich aufgekündigt wird. Falls der Untermieter das Mietobjekt beschädigt, haftet der Hauptmieter dem Eigentümer gegenüber auch für diese Schäden.
Für den Fall, dass der Hauptmietvertrag ein Verbot der Untermiete enthält ist eine vollständige Untervermietung in allen Anwendungsbereichen des Mietrechtsgesetzes auch nicht durchsetzbar. Hingegen ist die teilweise Untervermietung nur bei Hauptmietverträgen, die dem Teilanwendungs-und Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, durchsetzbar.
Im Gegensatz dazu ist ein Verbot des teilweisen Untervermieten bei Hauptmietverträgen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht durchsetzbar, wenn der Hauptmieter von seinem Untermieter keinen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt und wenn durch die Aufnahme der des Untermieters keine Überbelegung des Mietobjektes entsteht. Außerdem muss gewährleistet sein, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft nicht stören wird gemäß § 11 Mietrechtsgesetz.
Für den Fall, dass ein Hauptmieter gegen ein rechtmäßiges Untermietverbot verstößt, kann der Wohnungseigentümer mit einer gerichtlichen Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Hierbei stellt die gänzliche Untervermietung im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes immer einen Kündigungsgrund dar.
Ob nun eine Hauptmiete oder eine Untermiete vorliegt, hängt ausschließlich von der Rechtsstellung des Vermieters ab. Vermietet ein Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung, dann entsteht ein Hauptmietverhältnis. Wird dieser Wohnraum nun ganz oder in Teilen an eine weitere Person vermietet, entsteht die Vertragsform der Untermiete. Wichtig: Mietet eine Person ein Mehrfamilienhaus an und vermietet dann dessen einzelne Wohnungen, entstehen keine Untermietverhältnisse, sondern Hauptmietverträge mit den Mietern der einzelnen Wohneinheiten.
Sie können als Mieter eine ganze Wohnung oder auch nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Bei der Untermiete entsteht lediglich ein Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter, nicht mit Hauptvermieter, also dem Eigentümer der Wohnung oder des Hauses. Dadurch ergeben sich auch einige Nachteile hinsichtlich des Mieterschutzes. Darauf gehen wir später an den entsprechenden Stellen und in der Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile noch detailliert ein. Grob vorweggenommen geht es hier vor allem darum, dass ein Untermietverhältnis in der Regel schneller gekündigt werden und ein höherer Mietzins verlangt werden kann.
Generell können Untermietverträge sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen immer der Abschluss eines schriftlichen Vertrages. Hierbei sollte man insbesondere klare Regelungen zum Mietzins und zum Umfang des Nutzungsrechtes des Mietobjektes festhalten. Für den Fall, dass nur ein Wohnungsteil untervermietet wird, muss auch die Aufteilung von Wohnungsbetriebskosten (Strom, Gas etc.) im Mietvertrag geregelt.
Ferner können auch Untermietverträge befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Dabei bleibt bei einem unbefristeten Vertrag das Vertragsende zunächst offen, wohingegen ein befristetes Untermietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer endet. Für den Fall, dass der Untermieter das Objekt nach Vertragsende nicht verlässt und der Hauptmieter bleibt untätig, kann es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses kommen.
Unterliegt ein Mietverhältnis dem Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss das befristete Untervermieten von Wohnraum schriftlich und dabei auf mindestens drei Jahre vereinbart werden. Für kürzere Mietzeiten ist eine Befristung nicht durchsetzbar und würde in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden. Generell muss die dreijährige Mindestbefristung und die Schriftform auch bei jeder weiteren befristeten Vertragsverlängerung eingehalten werden.
Allerdings gibt es keine Obergrenze für eine Befristung. Für den Fall, dass der befristete Mietvertrag nur mündlich abgeschlossen wurde, gilt dieser dann auch als unbefristet abgeschlossen. Grundsätzlich sind auch sogenannte „Kettenmietverträge“ zulässig, unter den man dann mehrere dreijährige Verlängerungen versteht. Hingegen ist eine vorzeitige Beendigung bei befristeten Untermietverträgen für beide Vertragsparteien eingeschränkt.
Problematisch ist die dreijährige Mindestbefristung immer dann, wenn wenn der Hauptmieter eine kürzere Untervermietung plant für die Dauer einer nur vorübergehenden Abwesenheit. Für den Fall, dass z. B. folgende Möglichkeiten:
Generell kann man auch bei Kürzer geplanten Untervermietungen einen unbefristeten Untermietvertrag abschließen. Dabei sollte der Hauptmieter dann den Untermieter schon über den voraussichtlichen Zeitpunkt des Eigenbedarfs informieren und diesen auch im Untermietvertrag festhalten. Jedoch muss sich auch nach Abschluss des Mietvertrages der Hauptmieter mit dem Untermieter vor dem Eintritt des Eigenbedarfs dann über eine einvernehmliche Beendigung des Untermietverhältnisses vereinbaren, am besten in Form einer Auflösungsvereinbarung.
Kommt die einvernehmliche Beendigung nicht zustande, muss der Hauptmieter dann wegen des gesetzlichen Kündigungsschutzes für Untermieter, seinen Eigenbedarf mit einer gerichtlichen Kündigung über das Bezirksgericht durchzusetzen. Für den Fall, dass die Kündigung bei Gericht von vom Untermieter bestritten wird, dauert das Gerichtsverfahren zur Kündigung mindestens ein halbes Jahr, meist jedoch länger.
Auch wenn schon bei Abschluss eines Untermietvertrages klar ist, dass die Untermiete kürzer dauern soll als die gesetzliche Mindestbefristung, schließt man hierbei einen Untermietvertrag auf 3 Jahre befristet ab. Hierbei ist dann die Vereinbarung einer vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit notwendig, um eine Eigenbedarfskündigung beim Bezirksgericht durchsetzen zu können, falls eine fristgerecht Beendigung des Untermietvertrages dann nicht zustande kommt.
Auch in diesem Fall muss der Hauptmieter den Untermieter bei Mietvertragsabschluss über den geplanten Eigenbedarf informieren und dies auch im Vertrag festhalten. Hierbei kann der Vorteil der Befristung darin liegen, dass zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsgründen und der Dauer eines Kündigungsverfahrens, das offizielle Ablaufdatum des Untermietvertrages als zusätzliche Absicherung dient.
Problematisch ist die dreijährige Mindestbefristung bei Untermietverträgen auch dann, wenn der Hauptmietvertrag eben auch nur befristet ist und bereits vor den drei Jahren ablaufen wird. Hierbei können auch die oben genannten Varianten als Untermietvertrag in Frage kommen, jedoch muss der Hauptmieter hierbei den Untermieter von vornherein über die Befristung des Hauptmietvertrages Dabei sollte auch der Umstand, dass eine Verlängerung des Hauptmietverhältnisses durch den Haus- oder Wohnungseigentümer später abgelehnt wird, als spezieller Kündigungsgrund in den Untermietvertrag mit aufgenommen werden.
Auch eine vertragliche Mietrechtsabtretung kann bei befristeten Untermietverträgen eine Lösung darstellen. Hierbei wird das Untermietverhältnis nicht beendet, sondern Hauptmieter, bisheriger Untermieter und ein neue Wohnungssuchender vereinbaren, dass letzterer in die rechtliche Position des scheidenden Untermieters einrückt. Dabei wird also kein neuer Vertrag abgeschlossen, sondern es läuft das bisherige Untermietverhältnis mit dem neuen Untermieter weiter.
Hierdurch wird mit der Abtretungskonstruktion keine unzulässige Umgehung der Mindestbefristung konstruiert, wenn sie eben auch im Interesse des scheidenden Untermieters erfolgt. Auch in diesem Fall muss der neue Untermieter vor seinem Vertragseintritt über die gültigen Befristungen im Unter- und Hauptmietvertrag aufgeklärt werden.
Für ein Mietobjekt im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes gilt das Schriftformerfordernis für befristetes Untervermieten nicht. Außerdem muss hier auch keine Mindestbefristung eingehalten werden und „Kettenmietverträge“ können beliebig oft und so lang wie gewünscht eingesetzt werden. Allerdings sollte auch hier aus Beweisgründen stets ein schriftlicher Untermietvertrag abgeschlossen werden, der für den Fall einer Befristung für beide Vertragspartner vorzeitige Ausstiegsmöglichkeiten vorsieht, denn eine vorzeitige Beendigung des befristeten Untermietverhältnisses durch einen der Vertragsteile ist sonst nur in besonderen Ausnahmefällen möglich.
Grundsätzlich kann man gesamte Wohnungen oder auch nur Teile von Wohnungen untervermieten. Ohne Zustimmung des Haus- oder Wohnungseigentümer ist die gänzliche Weitervermietung des Mietobjektes durch den Hauptmieter allerdings problematisch und kann zur Aufkündigung des Hauptmietverhältnisses führen. Teilweises Untervermieten einer Wohnung in Form einer Wohngemeinschaft ist häufiger zulässig und kommt in der Praxis deshalb auch recht häufig vor. Bei einer teilweisen Untervermietung bleibt also auch der Hauptmieter weiterhin Nutzer des Mietobjektes.
Wie in den meisten Fällen der Schließung eines Vertrages, empfehlen wir auch beim Untermietvertrag, auf die Schriftform zurückzugreifen. Im Vertrag sollten unbedingt festgehalten werden:
Wollen Sie Ihre Wohnung untervermieten, bedarf es keiner besonderen Vertragsform. Wichtig ist, dass alle Regelungen klar definiert sind, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Daher empfiehlt es sich, auf geeignete Vorlagen für Untermietsverträge zurückzugreifen. Diese finden Sie in vielen Portalen im Internet. Eine Vorlage und eine gute Beratung für das Untervermieten Ihrer Wohnung oder Teilen der Wohnung bekommen Sie auch bei der Mietervereinigung.
Neben der klassischen Untervermietung der Wohnung oder Teilen der Wohnung, die wir bis hierher erläutert haben, gibt es noch die andere Form der Untervermietung, die Kurzzeituntervermietung. Diese wird nach verschiedenen Zwecken unterschieden:
Vor allem bei der Untervermietung einer Wohnung über Plattformen wie Airbnb ist einiges zu beachten. Auch hier muss wieder geprüft werden, ob Ihre Wohnung dem Mietrechtsgesetz teilweise, ganz oder gar nicht unterliegt. Bei gänzlicher oder teilweiser Unterliegung zum Mietrechtsgesetz muss wieder zwingend eine Einwilligung des Vermieters eingeholt werden.
Derzeit sind die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern und Städten Österreichs hinsichtlich der Meldung dieser Untermietsverhältnisse zu touristischen Zwecken noch uneinheitlich. Informieren Sie sich entsprechend darüber, ob eine Meldepflicht besteht und Sie somit genau wie Hotels, Pensionen oder andere Zimmervermietungen Steuern zahlen müssen. Ab 2020 sollen die Regelungen in Österreich vereinheitlicht werden, sodass eine generelle Meldepflicht gilt und Steuern für diese Art der Untervermietung anfallen.
Grundsätzlich ist die Untervermietung von Wohnraum als Eigentumswohnungsbesitzer erlaubt. Doch ist hier entscheidend, welche Widmung eine Eigentumswohnung hat. Ist sie reinem Wohnzweck gewidmet, kann es bei der Vermietung an Touristen wie beim Airbnb notwendig sein, eine Widmungsänderung vornehmen zu lassen, der alle anderen Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Das ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass durch die Vermietung an Touristen schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden können. Dies ist zum Beispiel durch die erhöhte Frequentierung des Objektes durch Fremde gegeben.
Wollen Sie Ihre Genossenschafts-Wohnung untervermieten, gelten alle Bestimmungen, die sich aus der vollen Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes ergeben. Hier liegt zugrunde, dass eine Weitervermietung einer Genossenschaftswohnung, auch einer, die im Besitz einer gemeinnützigen Bauvereinigung ist, grundsätzlich nicht erlaubt ist. Wollen Sie es dennoch tun, müssen Sie sich mit dem Hauptvermieter besprechen und versuchen, eine Vereinbarung über eine mögliche Untervermietung aus wichtigen Gründen zu treffen. Eine Zustimmung des Hauptvermieters ist also zwingend erforderlich, sonst droht die Kündigung der Mietsache.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Finanzielle Erleichterung für beide Seiten durch das Teilen der Miete | Geringerer Kündigungsschutz |
| Möglichkeit des flexiblen, auch kurzzeitigen Wohnens für Vielreisende und beruflich häufig pendelnde Menschen | Meist höhere Mietzinse als für eine eigene Wohnung |
| Abhängig von Hauptmieter hinsichtlich Bestand des Wohnverhältnisses als auch der fairen Verteilung der Betriebskosten | |
| Hauptmieter ist haftbar für Schäden und Rückstände des Untermieters |
Ein Nachteil der Untermiete ist, dass der Mietzins für eine untervermietete Wohnung oder einen Teil der Wohnung oft recht hoch ist. Allerdings sind dieser Höhe auch gesetzliche Grenzen gesetzt. Ein Hauptmieter darf maximal 50 Prozent auf den eigenen Mietzins aufschlagen. Die Wohnung darf also maximal anderthalb mal so viel kosten wie der Hauptmietzins. Jedoch können noch weitere Aufschläge hinzukommen, wie zum Beispiel für die Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen, wenn Sie die Wohnung möbliert untervermieten. So kommen manches Mal ziemlich gute Geschäfte für den Hauptmieter zustande. Man geht in den Städten Österreichs davon aus, dass eine Wohnung zur Untermiete allerdings meist um die 30 Prozent teurer ist als eine Wohnung zur Hauptmiete.
Ein wichtiges Thema beim Wohnung untervermieten sind Steuern und Gebühren. Bis zum 11.11.2017 fiel bei der Vermietung von Wohnraum eine Gebühr für den Vertrag an. Diese Vergebührung ist aber abgeschafft und die anfallende Einmalzahlung in diesem Rahmen fällt weg. Allerdings muss Einkommen aus der Vermietung versteuert werden, und zwar, wenn ein Hauptmieter mehr Miete verlangt als er selbst zahlt. Dann erzielt er mit dieser Differenz Einkünfte, die im Rahmen der Einkommenssteuererklärung angegeben und versteuert werden müssen. Beträgt der Hauptmietzins beispielsweise 1300 Euro und der für die Untermiete 1500 Euro, sind 200 Euro als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzugeben.
Befristete Untermietsverhältnisse enden automatisch nach Zeitablauf. Um ansonsten dem Untermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen, reicht schon der Bezug auf Eigenbedarf aus. Wenn Interessen des Hauptmieters verletzt werden, besteht ebenfalls ein Grund zur Kündigung. Zudem verliert der Untermietvertrag seine Gültigkeit, wenn der Hauptmieter die Wohnung kündigt. Das Untermietsverhältnis kann man aber auch jederzeit ohne Einhaltung von besonderen Fristen einvernehmlich beenden. Dafür wird ein Aufhebungsvertrag , eine Vereinbarung zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen.
Wie beschrieben, können durch das Untervermieten sehr unterschiedliche Mietrechtssituationen entstehen, je nachdem welche gesetzlichen oder auch vertraglichen Regelungen im Einzelfall greifen. Deshalb ist es immer ratsam, vor einer geplanten Untervermietung die rechtliche Situation mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu besprechen. Hierbei kann dieser den individuellen Fall prüfen und seinem Mandanten dazu aufklären, welche rechtlichen Möglichkeiten zur Untervermietung in Frage kommen.
Außerdem muss im Einzelfall auch geklärt werden, ob ggf. eine Genehmigung durch den Vermieter notwendig ist. Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch helfen, wenn ein Vermieter seinem Mieter unberechtigterweise eine Untervermietung untersagt oder dem Hauptmieter kündigt wegen einer berechtigten Untervermietung. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Untervermieten.
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