Dass mit 1982 in Kraft getretene Mietrechtsgesetz, definiert wichtige rechtliche Grundlagen von Mietverhältnissen. Mitunter regelt es:
Ungefähr 40 % der Österreicher wohnen zur Miete. Mit dem Mietrechtsgesetz kommt beinahe jeder im Laufe seines Lebens irgendwann einmal in Kontakt, sei es als Mieter oder Vermieter. Wann also gilt das Mietrechtsgesetz? Das MRG gilt für die Miete von:
In manchen Fällen greift allerdings nicht ausschließlich das Mietrechtsgesetz. Dazu können Auszüge aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), dem Steuerrecht oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) kommen. Die Gesetzeslage ist zusätzlich wegen der zahlreichen Vollausnahmen und Teilausnahmen kompliziert. Außerdem unterliegt das Mietrecht einem ständigen Wandel.
Trotzdem hilft es Ihnen, sich in die Materie einzuarbeiten, um sich Ihre Rechte und Pflichten bewusst zu machen. Sie sind Mieter oder Vermieter und haben im Paragraphen-Dschungel den Überblick verloren? Wenden Sie sich bei Schwierigkeiten oder konkreten Fragen am besten an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt aus Ihrer Region.
Wenn Sie eine Wohnung mieten oder vermieten, stellt sich die Frage: Inwieweit greift das Mietrechtsgesetz? Das MRG gilt nicht für alle Mietverhältnisse in Österreich auf die gleiche Weise. Vor allem bei jüngeren Bauwerken gibt es Voll- und Teilausnahmen. Die Rechtsprechung unterscheidet bei der Anwendung des Mietrechtsgesetzes zwischen drei Bereichen:
Was wann innerhalb des Mietrechtsgesetzes Gültigkeit hat, ist in § 1 MRG geregelt. Je nach Art des Mietverhältnisses gelten unterschiedliche Rechte und Pflichten für Sie als Mieter beziehungsweise als Vermieter.
Zur Gänze kommt das MRG bei Altbauten und geförderten Neubauten zur Anwendung. Als Altbauten gelten:
Als Mieter befinden Sie sich im Fall von Vollausnahmen des Mietrechtsgesetzes (MRG) in einer schlechteren Rechtsposition als Ihr Vermieter, da sämtliche Regelungen zum Mieterschutz entfallen.
Klären Sie, ob die Betriebskosten-Pauschale bereits darin enthalten ist oder extra anfällt. Auch was genau unter „Betriebskosten“ zu verstehen ist und ob die Mehrwertsteuer dazu kommt oder nicht, sollten Sie besprechen und vertraglich regeln. Der Vermieter kann einen Pauschalmietzins einschließlich der Nebenkosten festlegen. Oder er veranschlagt einen Hauptmietzins und rechnet die Nebenkosten extra ab.
Ein Anwalt für Mietrecht prüft inwieweit das Mietrechtsgesetz in Ihrem Fall greift und klärt Sie zu Ihrer Rechtslage auf.
Es handelt sich um eine Dienstwohnung, wenn das Arbeitsverhältnis die Grundlage beziehungsweise die Voraussetzung für das Mietverhältnis darstellt. Als „Naturalwohnung“ wird eine Wohnung bezeichnet, die von land- und forstwirtschaftlichen Landeslehrern im öffentlich-rechtlichen Dienst genutzt wird. Wird der Arbeitnehmer pensioniert, ist das Arbeitsverhältnis zwar beendet. Trotzdem bleibt die Dienstwohnung vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgenommen. Aber der Pensionär kann sich um einen besseren Vertrag bemühen und mit dem Vermieter einen Kündigungsverzicht aushandeln.
Wenn Mietobjekte in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, profitieren Sie als Mieter vor allem vom Kündigungsschutz. Das MRG kommt nur teilweise zur Anwendung bei:
In allen anderen Fällen gelten die Vorschriften des ABGB sowie individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.
Es gibt in Österreich Gebäude, in denen Sie sämtliche Anwendungsbereiche des Mietrechtsgesetzes unter einem Dach finden:
Bewohnen Sie als Saisonarbeiter vorübergehend eine Wohneinheit, gehört dies zu den Vollausnahmen. Somit genießen Sie überhaupt keinen Schutz durch das MRG.
Genossenschaftswohnungen gelten als rechtlicher Sonderfall. Dabei handelt es sich um Wohnungen in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung gebaut oder zu Sanierungszwecken gekauft wurden. Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt in diesem Fall das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).
Im WGG gibt es eigene Bestimmungen
Laut Mietrechtsgesetz (MRG) dürfen folgende Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden:
Meistens zahlen Sie als Mieter monatlich eine Betriebskostenpauschale. Einmal im Jahr erhalten Sie eine genaue Abrechnung. Spätestens bis zum 30. Juni des folgenden Jahres muss der Vermieter Ihnen die exakte Betriebskostenabrechnung vorlegen. Eventuelle Guthaben bekommen Sie erstattet. Falls Sie zu wenig bezahlt haben, wird Ihr Vermieter die fehlenden Beträge nachfordern.
Bestimmte Betriebskosten müssen Sie als Mieter nicht akzeptieren: Der Vermieter darf etwa die Kosten für die Buchführung, zum Beispiel für die Zusendung von Zahlscheinen („Manipulationsspesen“), oder seine Anwaltskosten nicht auf Sie umlegen. Darum lohnt es sich, die Abrechnung zu prüfen.
Am 1. Jänner 2015 trat mit der „Wohnrechtsnovelle 2015“ eine neue Thermenregelung in Kraft. Sie gilt für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), für Mietobjekte im Teilanwendungsbereich des MRG und für den Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Demnach hat der Vermieter die Pflicht, Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte zu erhalten, wenn diese laut Mietvertrag mitgemietet wurden. Vermieter, die selbst Geräte anschaffen, müssen die Verantwortung für die Wartung allerdings auch selbst übernehmen.
Besteht ein unbefristeter Mietvertrag? Dann müssen Sie in jedem Fall die gesetzliche oder vertraglich festgelegte Kündigungsfrist einhalten:
Versenden Sie Ihre Kündigung per Einschreiben. Dann können Sie bei Streitigkeiten die fristgerechte Absendung nachweisen. Gibt es innerhalb des Mietvertrags keine spezielle Vereinbarung zu den Kündigungsfristen, beträgt die Kündigungsfrist für Sie als Mieter einen Monat zum Monatsletzten. Unterliegt die Wohnung dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes (MRG)? Dann können Sie als Vermieter nur bei einem rechtlich zulässigen Kündigungsgrund eine Kündigung aussprechen.
Wenn Sie eine Kündigung vom Bezirksgericht erhalten, bleiben Ihnen als Mieter vier Wochen Zeit für einen Einspruch. Nach dieser Frist wird die Kündigung der Wohnung rechtskräftig. Das gilt ebenfalls für Räumungsklagen. Reagieren Sie auf Schreiben vom Bezirksgericht möglichst sofort. Wenn Sie die fällige Summe während des Gerichtsverfahrens zahlen, wird die Kündigung der Wohnung aufgehoben. Jedenfalls, wenn Ihnen kein grobes Verschulden angelastet werden kann. Mögliche Gründe für die Nichtzahlung der Miete:
Die Verfahrenskosten müssen Sie allerdings trotzdem tragen.
Das Mietrechtsgesetz stärkt die Rechte der Mieter. Als Vermieter kommen vor allem Pflichten auf Sie zu. Zu den Pflichten des Vermieters gehören Folgende:
Zu den Rechten des Vermieters gehören unter Anderem Folgende:
Mieter sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, die Wände vor der Wohnungsübergabe neu zu streichen. Selbst dann nicht, wenn sie ein vorformuliertes Vertragsformular unterschrieben haben. (Vermieter greifen bei der Erstellung von Mietverträgen gern auf Dokumente aus dem Internet zurück. Oft sind diese Vorlagen nicht mehr rechtkräftig.) Die Wohnung darf normale Abnutzungsspuren aufweisen. Schließlich haben Sie dafür Miete gezahlt. In den Fällen müssen Sie jedoch zu Pinsel und Farbe greifen. Ihr Vermieter hat Ihnen die Kosten für das Ausmalen der Wohnung bereits erstattet. Zum Beispiel hat er
Bei Mietstreitigkeiten oder anderen Schwierigkeiten mit Ihrem Vermieter beziehungsweise Mieter sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder den Mieterschutzverband einschalten.
Übergabeprotokolle sind in Österreich keine Pflicht. Aber dienen als rechtskräftige Beweismittel, wenn es beispielsweise wegen der Mietkaution zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt. Wichtig: Gültigkeit besitzt das Schriftstück nur, wenn beide Parteien das Dokument unterschreiben. Für Vermieter ist es sinnvoll, den Zustand der Wohnung bei der Übergabe an den neuen Mieter genau zu dokumentieren (in Wort und Bild). Mieter fertigen am besten bei der Rückgabe der Wohnung ebenfalls ein Übergabeprotokoll an. In einem Wohnungsübernahmeprotokoll beziehungsweise Wohnungsübergabeprotokoll sollte Folgendes festgehalten werden:
Es gibt zwei Möglichkeiten, gemietete Gemeindewohnungen weiterzugeben beziehungsweise zu übernehmen:
In Österreich wird das Mietrecht vererbt: § 14 des Mietrechtsgesetzes (MRG) besagt, dass der Mietvertrag nicht durch den Tod von Mieter oder Vermieter aufgehoben wird. Angenommen, Sie sind der Hauptmieter. Kommen Sie bei einem Autounfall ums Leben, können laut Absatz 2 Ihre Hinterbliebenen die Wohnung übernehmen. Dazu zählen Ihr Ehepartner oder Lebensgefährte, Ihre Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkelkinder), Ihre Adoptivkinder sowie Ihre Geschwister.
Eintrittsberechtigte Personen übernehmen den Mietvertrag nach dem Tod des Hauptmieters automatisch. Wollen die Erben auf ihr Recht verzichten, müssen sie dem Vermieter ihre Entscheidung innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters mitteilen. Sind mehrere Personen eintrittsberechtigt, übernehmen sie den Mietvertrag gemeinsam. Sie haften allerdings jeweils für die Gesamtschuld („zur ungeteilten Hand“).
Bei der Kündigung von Geschäftsräumen gelten andere Bestimmungen: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sie sind Mieter und möchten kündigen? Das müssen Sie bis zum letzten Tag eines Kalenderquartals erledigen. Eine Pacht können Sie zweimal jährlich beenden: am 30. Juni und am 31. Dezember.
Häufig kommt es zwischen Vermietern und Mietern auch deshalb zu Konflikten, weil die gesetzlichen Regelungen zum Mietrechtsgesetz nicht ausreichend bekannt sind. Dabei lassen sich viele Unstimmigkeiten vermeiden, wenn man sich ausreichend über die Rechtslage informiert. Dabei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ein guter Partner sein. Er kann sowohl Vermieter als Mieter umfassend dazu aufklären, welche rechtlichen Rahmenbedingungen bei beliebten Streitthemen wie z. B. Kündigung, Betriebskosten, Weitergaberechte des Mieters oder Ausbesserungsarbeiten des Vermieters gültig sind.
Deshalb macht eine frühzeitige Beratung bei Problemfällen und Meinungsverschiedenheiten sowohl für Mieter als auch Vermieter durchaus Sinn. Hierdurch lassen sich in vielen Fällen unschöne Auseinandersetzungen, Klagen und Kündigungen in vielen Fällen vermeiden. Lassen Sie sich beraten zum Thema Mietrechtsgesetz von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht.
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