Grundsätzlich hat nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter Pflichten, die er bei der Übergabe einer Mietwohnung einhalten muss. Der Vermieter sollte die Kaution zurückzahlen und der Mieter die Wohnung zumeist in dem Zustand übergeben, in welchem er sie angemietet hat. Das ist in § 1109 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Nach vielen Jahren in einer Wohnung sind aber oft Abnützungserscheinungen zu beobachten und mancher Mieter hat auch Veränderungen an der Mietwohnung vorgenommen.
Ein immer wieder vorkommender Streitfall zwischen Mieter und Vermieter ist, ob der Mieter die Wohnung bei Auszug ausmalen muss. Manche Vermieter bestehen darauf, und wollen die hinterlegte Mietkaution sonst nicht zurückzahlen. In manchen Mietverträgen gibt es sogar einen Passus, der dies fordert. Doch ist man eigentlich verpflichtet, die Wohnung auszumalen? Ob Sie bei Auszug die Wohnung ausmalen müssen oder nicht, richtet sich nach Ihrem Mietvertrag. Doch auch, wenn in diesem eine Ausmalpflicht vereinbart wurde, gibt es Ausnahmen und Sie sind nicht automatisch dazu verpflichtet, die Wohnung zu streichen. Im Folgenden erläutern wir die einzelnen Szenarien.
Gibt es eine Vereinbarung zum Ausmalen der Wohnung bei Auszug im Mietvertrag, dann heißt das noch nicht zwingend, dass Sie nun auch zum Malerwerkzeug greifen oder einen Maler beauftragen müssen. Es hängt nämlich davon ab, ob Ihr Mietvertrag ein individuell formulierter oder ein vorformulierter Vertrag ist. Der Unterschied ergibt sich daraus, ob Sie im Dialog mit dem Vermieter diesem Passus zum Ausmalen der Wohnung zugestimmt haben, oder ob er Ihnen durch Vorformulierung aufgedrängt wurde.
In einem vorformulierten Mietvertrag gibt es einige Klauseln, die nicht zwingend rechtswirksam sind. Dazu gehört auch die zum Wohnung ausmalen bei Auszug. Wie der oberste Gerichtshof in seinem Urteil 2 Ob 215/10x entschieden hat, ist diese Klausel im Mietvertrag rechtswidrig, wenn der Mieter nicht die Malerei durch eine andere Farbe verändert oder die Wände in grober Weise beschädigt hat. Eine normale Abnützung zwingt nicht zum Neuausmalen der Wohnung, es muss schon übermäßige Abnützung nachgewiesen werden. Auch Nägel in der Wand zum Aufhängen von Bildern stellen beispielsweise keine übermäßige Beschädigung dar.
Die Ausmalpflicht ist allerdings rechtswirksam, wenn Sie mit dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages diese individuell ausgehandelt haben. Beide Seiten waren zu dem Zeitpunkt mit der Klausel zum Ausmalen der Wohnung bei Auszug einverstanden. Übrigens reicht es in diesem Fall, dann auch nicht aus, wenn Sie nur verschmutzte oder beschädigte Wände neu streichen. Sie müssen die gesamte Wohnung neu streichen, ehe Sie die Wohnung übergaben können.
Auch, wenn keine Vereinbarung im Mietvertrag, individuell ausgehandelt oder formell vorgeschrieben, besteht, sind Sie natürlich verpflichtet, die Wohnung im Zustand zurückzugeben, wie Sie sie übernommen haben. In zwei Fällen müssen Sie die Wohnung bei Auszug ausmalen:
Haben Sie eine solche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen, dann gilt die Ausmalpflicht nicht nur für einzelne Räume, sondern die gesamte Wohnung.
Natürlich stellt sich die Frage, was eine übermäßige Abnützung ist und was nicht. Haben Ihre Kinder zum Beispiel die Wände als Zeichenpapier benutzt, ist dies eine übermäßige Abnützung. Auch Brandflecken und andere starke Beschmutzungen wie Tomatensoße oder gar Blut gehören dazu. Normale Abnützungserscheinungen sind Vergrauen und Vergilben. Obacht aber bei übermäßigem Rauchen in der Wohnung. Hier kann es vereinzelt zu Streitfällen kommen, da die Vergilbungen durch Nikotin sehr schwer überstreichbar sind.
Der zweite Grund, warum Sie auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag die Wohnung ausmalen müssen, ist, wenn die Farbe nicht den ortsüblichen Verhältnissen entspricht. Das hört sich erst einmal kompliziert an, aber Sie müssen dafür nicht die Wohnungen anderer Mieter im Umfeld besichtigen. Gemeint sind hier vor allem die Farben, die Sie zur Verschönerung und Gestaltung Ihrer Wände eingesetzt haben. Ortsunüblich sind zum Beispiel sehr auffällige oder ungewöhnliche Farben.
Haben Sie Ihr Schlafzimmer in einem satten Schwarz gestrichen? Dann kann der Vermieter verlangen, dass die Wände neu gestrichen werden. Hierbei reicht es aber, wenn Sie nur die betroffenen Wände neu ausmalen. Sie müssen nicht alle Wände neu malern. Grundsätzlich stellt sich die Frage, wenn man Ausmalen muss, egal, aus welchen Gründen, in welcher Farbe dies geschehen sollte. Auch wenn Weiß vorrangig genutzt wird, gilt aber nur, dass Sie auf dezente Farben setzen sollten, Ein helles Grau oder ein freundliches Beige können durchaus als dezente Farben bezeichnet werden. Um ganz sicher zu gehen, sprechen Sie sich am besten mit dem Vermieter ab.
Wie schon oben mit den Schlafzimmerwänden in Schwarz angedeutet, müssen Sie nicht immer alle Wände der Wohnung neu ausmalen. Immer vorausgesetzt, es besteht eine übermäßige Abnützung oder eine unübliche Farbwahl! Sind nur einzelne Wände farblich strittig gestaltet oder übermäßig in Mitleidenschaft gezogen, müssen auch nur diese neu gestrichen werden. Ein Recht auf das Ausmalen der gesamten Wohnung hat der Vermieter in diesen Fällen nicht.
Oft droht der Vermieter damit, die Kaution nicht oder nur in Teilen zurückzuzahlen, wenn die Wohnung nicht ausgemalt oder starke Beschädigungen oder nicht in Abstimmung mit dem Vermieter durchgeführte Umbauten nicht entfernt werden. Die Kaution haben Sie hinterlegt, damit der Vermieter entstehende Schäden, die über eine normale Abnützung hinausgehen, reparieren kann.
Er kann auch auf die Mietkaution zurückgreifen und diese (teilweise) einbehalten, wenn Sie mit der Miete im Rückstand ist. Damit zu drohen, die Kaution nicht zu zahlen, weil die Wohnung abgenützt ist, kann der Vermieter nicht. Auch für das Ausmalen der Wohnung durch den Vermieter kann sie nicht verwendet werden. Es sei denn, die Wände sind übermäßig abgenützt, weisen sehr viele Flecken auf oder sind beispielsweise durch viel zu viele und große Bohrlöcher beschädigt.
Müssen Sie bei Auszug die Wohnung ausmalen, dann stellt sich die Frage, ob man dies selbst tut oder einen Maler beauftragt. Egal, für welche Option Sie sich entscheiden, es werden Kosten für die Renovierung entstehen. Müssen Sie diese tragen oder kommt der Vermieter für die Kosten des Ausmalens auf? In den meisten Fällen werden Sie die Kosten für die Renovierung der Wände tragen müssen (immer vorausgesetzt, Sie müssen die Wände ausmalen). In einigen Fällen aber kann es auch sein, dass der Vermieter die Kosten übernimmt. Das ist dann meist im Mietvertrag geregelt. In diesen Fällen wird er auch meistens nicht von Ihnen verlangen, dass Sie sich um die Renovierung der Wände kümmern, sondern selbst aktiv werden.
Grundsätzlich dürfen Sie selbst zu Pinsel und Farbroller greifen, wenn Sie die Wohnung neu ausmalen. Doch beachten Sie: Entstehen dabei Mängel muss von einem Profi nachgearbeitet werden, da der Anstrich nur laienhaft erfolgt ist, kann der Vermieter wegen der anfallenden Kosten für die Ausbesserung noch einmal auf Sie zurückkommen. Streichen Sie also nicht halbherzig, sondern bemühen Sie sich um korrektes Arbeiten, damit später keine Probleme auftauchen.
Will man nicht selbst Hand anlegen und die Wohnung oder einzelne Wände ausmalen, dann muss ein Profi ran. Doch wie viel kostet es, wenn man die Wohnung durch einen Maler streichen lässt? Ganz genau lässt es sich leider nicht sagen, was das Ausmalen einer Wohnung durch einen Maler kostet. Hier gibt es regionale Unterschiede in den Preisen für die Leistung. Weiters spielt natürlich die Größe der Wohnung und die Deckenhöhe in die Kostenkalkulation mit hinein. Auch zusätzliche Arbeiten, die die Maler verrichten, wie Tapeten ablösen, große Löcher zuspachteln etc., treiben die Kosten in die Höhe.
Nehmen wir einmal an, Ihre Wohnung hat 70 Quadratmeter und Sie müssen alle Decken und Wände neu anstreichen lassen. Um die Kosten dafür abschätzen zu können, müssen Sie zunächst errechnen, wie viele Quadratmeter Fläche zu bearbeiten ist, denn Maler berechnen daraus zumeist ihren Preis. Die Deckenfläche beträgt also 70 Quadratmeter. Das war einfach. Nun aber müssen Sie noch die Wandflächen berechnen. Dafür messen Sie den Umfang aller Zimmer., nehmen also alle vier Maße der vier Wände (Breite + Länge + Breite + Länge) auf. Diese multiplizieren Sie mit der Raumhöhe.
In unserem Beispiel kommen wir auf einen Zimmerumfang von 62 Metern. Die Raumhöhe beträgt 2,60 Meter. nach der Multiplikation ergeben sich 161,2 Quadratmeter Fläche. Nun müssen Sie noch die Deckenfläche hinzurechnen. 161, 2 + 70 = 231, 2 Quadratmeter 231,2 Quadratmeter müssen also neu gestrichen werden. Maler berechnen durchschnittlich einen Preis pro Quadratmeter zwischen 5 und 13 Euro. Hier sind die Schwankungen leider nicht zu vermeiden, Sie können sich aber an dieser Spanne bei der Einholung eines Angebotes vom Malerfachbetrieb orientieren. Für Ihre Wohnung mit 70 Quadratmetern würden Sie also zwischen 1156 Euro und 3005 Euro bezahlen müssen.
Eine Pflicht zum Ausmalen der Wohnung bei Auszug besteht also nicht. Trotzdem gibt es immer wieder Streitigkeiten deswegen. Vor allem bei der Einschätzung, ob die Wohnung üblich abgewohnt ist oder nicht, ob Bohrlöcher beseitigt werden müssen und andere kleine Detailfragen wie Kratzer im Parkett sind Vermieter und Mieter oft gegenteiliger Meinung. Zum Abschluss wollen wir noch einige dieser Detailfragen genauer ansehen und Ihnen wertvolle Tipps mit auf den Weg geben.
Grundsätzlich sind einzelne Bohrlöcher, Nägel und andere kleinere Spuren von aufgehängten Bildern, Schränken und Regalen gewöhnliche Abnutzungserscheinungen einer Mietwohnung und werden wie auch das normale Abnützen der Wände mit dem Mietzins abgegolten. Schließlich wohnen Sie in der Mietwohnung und das hinterlässt Gebrauchsspuren. Auch das Anbohren von Fliesen, zum Beispiel im Badezimmer, um Handtuchhalter oder Seifenspender anzubringen, muss der Vermieter tolerieren. Nehmen die Löcher allerdings überhand, oder sind sie besonders groß, vielleicht an den Rändern extrem ausgefranst, dann sollten Sie diese verspachteln und gegebenenfalls überstreichen.
Übrigens geht es bei der Übergabe der Wohnung und der Einschätzung, ob diese gewöhnlich abgenützt ist, nicht nur um die Wände. Oftmals treten auch Fragen wegen der Böden auf. Hier gilt ähnliches wie bei den Wänden. Kleine Gebrauchsspuren wie feine Kratzer im Parkett oder Laminat sind normale Abnützungserscheinungen. Haben Sie allerdings einen Teppich auf ein nagelneues Parkett geklebt, kann der Vermieter verlangen, dass Sie das Parkett neuwertig wiederherstellen. Sprechen Sie größere Umbauten an der Wohnung unbedingt vorher mit dem Vermieter ab und klären Sie, ob und welche davon Sie bei Auszug wieder rückbauen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen müssen!
In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Wohnung bei Auszug besenrein zu übergeben ist. Doch was bedeutet das? Besenrein heißt nichts anderes als grob gereinigt. Sie müssen die Wohnung also gut durchkehren oder saugen. Starke Verschmutzungen wie Flecken auf dem Teppich oder dem Parkett sollten Sie entfernen. Im Hinblick auf Decken und Wände ist es wichtig, die Spinnweben zu entfernen. Weitere Punkte sind das Säubern von Küche und Bad, hier darf gern feucht in den Schränken, dem Sanitär und auf den Fliesen gewischt werden. Bei der Wohnungsübergabe ist es zusätzlich wichtig, dass alle beweglichen Gegenstände, die nicht mit angemietet wurden, beseitigt sind. Sonst können Kosten für die Entsorgung auf Sie zukommen.
Schon bei Einzug in eine Wohnung sollten Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen. Gemeinsam mit Ihrem Vermieter begehen Sie die Räume und nehmen den Zustand der Mietwohnung Raum für Raum auf. Solch ein Übergabeprotokoll schützt Sie bei Auszug vor großen Streitigkeiten, denn es dient als Beweis dafür, in welchem Zustand sich die Räumlichkeiten befunden haben, als Sie sie bezogen haben.
Kleinere, aber auch größere Schäden, die nicht Sie verursacht haben, kann der Vermieter so auch bei Auszug nicht geltend machen. Mit dem Übergabeprotokoll lässt sich nachweisen, ob Sie nennenswerte Schäden in der Wohnung angerichtet haben, oder ob es sich um eine normale Abnützung handelt. Erfahren Sie alles zum Wohnungsübergabeprotokoll in Österreich in unserem ausführlichen Ratgeber.
Ist die Lage unklar, ob ein Mieter beim Auszug zum Ausmalen der Wohnung verpflichtet ist, kann es sinnvoll sein, die Angelegenheit im Vorfeld mit einem Anwalt zu besprechen. Dabei kann ein Anwalt im Zweifelsfall prüfen, ob entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag vorhanden sind und ob aufgrund der Abnützung oder vorhergehender Malerarbeiten eine Verpflichtung zum Ausmalen der Wohnung bei Auszug besteht.
Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht auch unterstützen, wenn ein Vermieter unberechtigterweise die Kaution einbehält, weil er unberechtigterweise das Ausmalen der Wohnung bei Auszug verlangt. Hierbei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht durch ein entsprechendes anwaltliches Schreiben auf die Rechtslage hinweisen und eine Rückzahlung der Kaution einfordern. Ferner wird er seinen Mandanten natürlich auch bei Gericht vertreten in dieser Angelegenheit, wenn sich keine außergerichtliche Einigung finden lässt. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Ausmalen der Wohnung bei Auszug.
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